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企业资产评估时要注意的一些问题

发表时间:2021-11-29 12:42作者:一诺千金

以资产抵押来融通资金是金融业的重要业务之一。随着我国社会主义市场经济的深入开展,我国各类专业银行正向商业银行转变,而以往对国有企业的信用贷款也逐步向抵押贷款过渡。因此,对抵押资产价值的正确评估,以及抵押资产产权的确认,将是资金提供者普遍关心的问题。本文拟就抵押贷款资产的特点以及资产评估中要注意的一些问题作初步探讨。  


一、抵押贷款资产的特点  

由于抵押贷款业务的特性,以及金融机构的专业要求,一般抵押资产都有其自身的特点,以满足资金提供者的要求。  

抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看,绝大部分企业是以房地产作抵押,少数在房地产抵押的同时,也加以机器设备等固定资产作抵押。还有极少数企业是以整个企业净资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的数额相匹配,而企业的各类资产中往往又以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额巨大,能满足抵押贷款的要求。价值相对较低的一些其它资产一般不用来作为抵押资产。  

由于抵押资产存在最终变卖的可能,抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性。根据目前市场状况,房地产潜在收益能力使其在市场上有一定的流动性。而不象有些无形资产虽然其价值很高(如许多商标品牌评估价值都很高),但目前在我国市场上的流动性却十分有限,因此不宜作为抵押资产。  

所谓资产的抵押,这际上是资产产权的抵押,而并非资产本身的抵押。抵押期间,抵押资产的产权仍归借款人,抵押人只是赋予抵押权人(贷款人)在不能按期还款的情况下处理其资产的权力,以保证贷款的收回。因此,在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产,但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。换言之,其产权虽然没有转移,但实际已处于冻结状态。借款人将其拥有的资产处置权转变为贷款资金铁使用权,而形成了借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权。借款人在合同规定的期限内若能偿还贷款本息,则将收回其资产处置权。反这,不能如期归还贷款本息,产权将可能发生转移,而形成最终的产权变动。所以,抵押期间的资产产权具有未来的不确定性,并以突变性终结。不象融资租赁,其产权是渐变式过渡。  

抵押贷款资产的风险性。无论抵押贷款的风险比例是多少,资金的提供者总是希望抵押人能如期偿还贷款,而不是希望看到抵押人无力还贷而最终发生产权的转移。作为金融机构而言,是以经营资金为主的,当然希望贷款人能如期还本付息,而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金,正是金融机构的风险所在。一旦不能如期收回贷款,处理抵押资产则存在相当的市场风险,还需要付出相应的处理费用。  

二、抵押贷款资产评估应遵循的原则与方法  

抵押贷款的资产评估是各类不同目的的资产评估的一种,它理应遵循资产评估的普遍原则与定义,即除了要遵循独立性、客观性和科学性的工作原则之处,还要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则。此外还要遵循产权利益主体变动原则,即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提,确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值。  

除上述普遍原则和定义之外,抵押贷款的资产评估业务根据自身的特点,还应遵循以下原则。  

安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能,所以评估时要特别注意其安全性,以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时,除了现时公平市场价值的考虑之外,对资产的使用、经济寿命、适用性和其它因素的未来情况都要进行预测。如对于附属于主体建筑的简单仓库、车库、临时建筑,或在合法建筑上增建的违章建筑等,虽有其现行价值,但不宜列入评估范围。或虽然进行了评估却须予以特别说明。以防抵押期间这部分资产价值的损失。  

真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性,所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素,以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查,并在评估报告中说明,而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况,不能认可其资产权属,不能评估其价值。  

保守性原则。由于抵押贷款的自身特性,我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产(如房地产)价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值,对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。  

评估方法。以资产抵押为目的的资产评估方法与一般的以市场价值为基础的其他资产评估方法相同。即可以用市场比较法、收益法和成本法进行评估。根据具体抵押资产的情况,评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法,从而决定哪种方法最适合。从目前我国的情况来看,对于用厂房、公寓楼、写字楼、在建工程等房地产进行抵押时,一般多以重置成本法和市场比较法进行评估,但对于某些效益较好的经营性资产和城市中商业地段的黄金铺面,闹市区中效益极好的大酒楼饭店之类,则宜采用收益法评估其市场价值。  

三、抵押贷款资产评估中一些应注意的问题  

根据所述的原则和方法,我们在具体的评估实践中遇到了一些具体问题,现讨论如下:  

产权问题。  

与其他的目的的资产评估一样,抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后,评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。  

(1)抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异,必究其原则,弄清来龙去脉并予以说明。  

(2)在抵押人最终产权文件尚未办妥之前,必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前,必须要有建设项目规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及土地证等,以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。  

(3)评估人员在验证抵押人的产权证书时,还要亲眼验证产权证书原件,并在复印件上签字注明“原件已审阅”字样,以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。  

(4)如果抵押人的产权是从别人手中转让过来的,但产权证书却没有过户,此时除了要验证转让合同及付款凭证之外,一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件,以防止产权的重复抵押和虚假合同。或是根据金融机构的要求将抵押贷款改为质押贷款、而将不动产的产权凭证转移为债权人占人,最大限度减低风险。  

不能按市场价值评估的资产问题。  

在评估中,评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产,因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者,所以,在不作为企业经营活动的一部分时,这种资产很少在公开的市场上出售,因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产,在抵押时不能按照市场价值定义评估,而应采用重置成本折余法(DRC)评估。某些市场价值极有限的专用资产,一般不宜单独作抵押,比如说,为军事工程设计的专门建筑或专用油库之类。当然,它们可以和其他资产一起作为整体资产的抵押。此时我们可以评估其整体资产的价值。  

以划拨方式取得的土地使用权问题。  

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定:设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。  

所以,我们在对某些国有企业的资产进行抵押时,遇到以房地产抵押的情况,而土地又是以划拨主式获得的,则评估人员一定要在评估出整个房地产的市场价值之后,单独评估计算出土地使用权出让金的数额,如此以整个房产地的市场价值减去该土地使用权出让金数额手,才是借款人抵押的资产价值。评估人员须在报告中予以解释说明。  

资产再抵押的问题。  

正常的情况下,当抵押人还清银行贷款后,借款人与银行的抵押贷款关系就告结束,借款人重新获得完整的资产产权,此时,已撤销抵押的资产与未曾抵押的资产一样,可以再进行抵押。另外,如果抵押人已经抵押的资产是整个资产的一部分,如房屋的某一层,则未曾抵押的其部分仍可再抵押。  

如果抵押资产的现行市价为20万元,按银行抵押贷款额的80%计可以贷款16万元,而抵押人第一次仅贷款10万元,那未在这种情况下,抵押人还可以第二次向银行申请不超过6万元的贷款,因为此种再抵押贷款情况,银行仍有收回贷款的保证。  

在抵押期间,如果市场行情变化,如房地产价格已明显大幅上涨,经重新评估,原抵押资产的价值也大大啬,只要此重新估值被银行认可为正确、合理,一般银行也会同意进行再抵押,增加贷款额度重新估值的比例。  

法律审查。  

由于抵押贷款的风险性,评估人员在确定资产的产权之后,还须加强对抵押贷款其他方面的法律审查。首先,根据《担保法》一些社会公益设施及产权归属上有争议的财产、依法被查封、扣押、监管的资产一律不得抵押。其次,审查抵押人在办理抵押6个月后是否申请破产,如已申请,则不得贷款。再次,是审查抵押人其他债务情况,不能将企业全部资产进行抵押,否则侵犯了其他债权人的利益,不受法律保护。最后,还须注意抵押资产是否投保。因此借款人需将抵押资产向保险公司投保并在抵押期间向保险按时支付保险金,才能有效地避免抵押资产的风险损失。同时保险单的正本应由贷款机构保管,以保证贷款机构为保险事故赔偿的第一受益人。


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